#23 Immobilie oder REITs: Was ist die bessere Investition?

In der Welt der Immobilieninvestitionen gibt es verschiedene Wege, um vom Immobilienmarkt zu profitieren. Zwei der beliebtesten Optionen sind die direkte Investition in Immobilien und die Beteiligung an Real Estate Investment Trusts, abgekürzt REITs. Beide Ansätze haben Vor- und Nachteile.

Direkte Immobilieninvestitionen

Mit direkten Immobilieninvestitionen ist der direkte Kauf von Immobilien gemeint. Dabei kann es sich um Wohn-, Büro- oder Renditeliegenschaften für den Fremd- oder Eigenbedarf handeln. Einige Vorteile von Immobilien als Anlageklasse sind steuerliche Anreize, die generelle Wertsteigerung von Immobilien in der Vergangenheit sowie ein gewisser Inflationsschutz.

Vorteile von Direktinvestitionen:

• Steuerliche Anreize: Direkte Immobilieninvestitionen bieten verschiedene steuerliche Vorteile, darunter den Abzug von Hypothekarzinsen und den Kosten für deren Unterhalt.
• Hebelwirkung: Wer eine Immobilie kauft, nimmt in der Regel einen Kredit bei einer Bank auf. Durch die Aufnahme von Fremdkapital entsteht eine Hebelwirkung (Leverage), die es ermöglicht, höhere Investitionen zu tätigen und dadurch potenziell auch höhere Renditen zu erzielen. Jedoch geht man als Investor auch mehr Risiko ein, durch die Aufnahme von Schulden.
• Wertsteigerung: Die Immobilienpreise steigen seit der Jahrtausendwende stetig, denn der Schweizer Immobilienmarkt ist seit vielen Jahren durch ein hohes Preisniveau und eine stabile Wertentwicklung gekennzeichnet. Das verfügbare Land ist begrenzt und die Nachfrage nach Wohnraum ist insbesondere in der Nähe der urbanen Zentren sehr gross. Immobilien erfahren als Anlageklasse folglich eine generelle Wertsteigerung.
• Inflationsschutz: Sachwerte wie Immobilien bieten Anlegerinnen und Anlegern erfahrungsgemäss einen gewissen Inflationsschutz. Ist die Teuerung hoch und sind die Zinsen tief, steigen tendenziell auch die Immobilienpreise. Gleichzeitig sinkt der Realwert der Hypothekarschuld aufgrund der Geldentwertung.

Nachteile von Direktinvestitionen:

Direkt in Immobilien zu investieren, hat jedoch auch Nachteile.

• Schlechte Diversifikation: Ein Nachteil der direkten Investition in Immobilien ist die schlechte Diversifikation. Direkte Investitionen in eine oder eine Handvoll Immobilien führen zu einer starken Risikokonzentration. Einzelne Immobilienmärkte tendieren dazu, sich in Zyklen zu entwickeln. Wenn es in der Schweiz zu einer starken Korrektur der Immobilienbewertungen kommt, ist es wahrscheinlich, dass gleichzeitig auch die Schweizer Konjunktur korrigiert – mit entsprechenden Folgen für den Arbeitsmarkt. Dann treffen zwei Probleme gleichzeitig aufeinander.
• Nachschusspflicht: Beim direkten Immobilienkauf ist auch die Nachschusspflicht zu beachten: Fällt die Bewertung der Immobilie unter einen gewissen Wert, fordert die Hypothekarbank eine teilweise oder vollständige Rückzahlung der Hypothek. Als Hypothekarschuldner haftet man dafür persönlich und unbeschränkt.
• Arbeitsintensität: Nicht zu unterschätzen ist zudem, wie zeit- und arbeitsintensiv Immobilien als Anlageobjekt sind. Alleine schon die Verwaltung von Immobilien erfordert viel Zeit und Engagement. Von der Instandhaltung über die Vermietung bis hin zur Lösung von Mieterproblemen ist das direkte Halten von Immobilien mit einem erheblichen Arbeitsaufwand verbunden.
• Geringe Liquidität: Im Vergleich zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Obligationen sind Immobilieninvestitionen darüber hinaus weniger liquide und binden viel Kapital. Der Verkauf einer Immobilie kann viel Zeit in Anspruch nehmen und zu zusätzlichen Kosten führen.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Eine Alternative, um in Immobilien zu investieren, sind REITs (Real Estate Investment Trusts). REITs sind spezielle Anlageinstrumente, die es Anlegerinnen und Anlegern ermöglichen, in Immobilien zu investieren, ohne direkt physische Immobilien zu kaufen. Sie fungieren als Kapitalgesellschaften oder Trusts, die in verschiedene Arten von Immobilien investieren und regelmässige Erträge aus Mieteinnahmen und Immobilienverkäufen generieren. In der Schweiz kommen auch Immobilienfonds zur Anwendung.

REITs sind zwar schwankungsanfällig, da sie vor allem empfindlich auf Zinsanstiege reagieren, dafür korrelieren Immobilien langfristig tendenziell positiv mit der Inflation, bieten also einen gewissen Schutz vor Inflation. Mit REITs profitieren Sie als Anleger aus Investitionssicht von fast allen Vorteile des direkten Immobilienbesitzes, jedoch ohne die Nachteile. REITs sind grundsätzlich liquide, gut diversifiziert, haben wie Aktien einen Fremdkapitalhebel ohne Nachschusspflicht und verursachen keine Arbeit. Sie eignen sich deshalb sehr gut als Portfoliobeimischung, da sie eine relativ geringe Korrelation zum Anleihen- und Aktienmarkt aufweisen. Für REITs ist zudem in den meisten Ländern festgelegt, dass mindestens 90 Prozent der Gewinne unmittelbar an die Aktionärinnen und Aktionäre ausgezahlt werden, was sie als Dividendenpapier interessant macht. Bei True Wealth setzen wir deshalb auch REITs respektive Immobilien-ETF in unseren Anlageportfolios ein.

Persönliche Präferenzen

Die Entscheidung zwischen direkten Immobilieninvestitionen und REITs hängt letztendlich von den individuellen Zielen, Risikotoleranzen und Umständen ab. Es ist dabei wichtig, eine sorgfältige Abwägung vorzunehmen und sich bewusst zu machen, dass beide Optionen ihre eigenen Vor- und Nachteile haben.

Investieren Sie in Immobilien? Wenn ja, direkt in Einzelobjekte oder über REITs? Das würde mich interessieren. Schreiben Sie mir eine E-Mail.