#23 Immobilier ou REITs: Quel est le meilleur investissement?

Dans le monde de l'investissement immobilier, il existe plusieurs façons de tirer profit du marché immobilier. Deux des options les plus populaires sont l'investissement direct dans l'immobilier et la participation à des fonds d'investissement immobilier (REIT). Ces deux approches présentent des avantages et des inconvénients.

Investissements immobiliers directs

L'investissement direct dans l'immobilier fait référence à l'achat direct de biens immobiliers. Il peut s'agir d'immeubles d'habitation, de bureaux ou d'investissement, destinés à un usage propre ou à celui d'un tiers. Parmi les avantages de l'immobilier en tant que classe d'actifs, citons les avantages fiscaux, l'augmentation générale de la valeur de l'immobilier dans le passé et un certain degré de protection contre l'inflation.

Avantages des investissements directs:

• Incitations fiscales: les investissements immobiliers directs offrent divers avantages fiscaux, notamment la déduction des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien.
• Effet de levier: Toute personne qui achète un bien immobilier contracte généralement un prêt auprès d'une banque. L'emprunt de capital crée un effet de levier, qui permet de réaliser des investissements plus importants et donc d'obtenir potentiellement des rendements plus élevés. Toutefois, en tant qu'investisseur, vous prenez également plus de risques en vous endettant.
• L'appréciation de la valeur: Les prix de l'immobilier augmentent régulièrement depuis le début du millénaire, le marché immobilier suisse se caractérisant par des prix élevés et une croissance stable de la valeur depuis de nombreuses années. Les terrains disponibles sont limités et la demande d'espace de vie est très élevée, en particulier à proximité des centres urbains. En tant que classe d'actifs, l'immobilier connaît donc une augmentation générale de sa valeur.
• Protection contre l'inflation: L'expérience montre que les actifs tangibles tels que l'immobilier offrent aux investisseurs un certain degré de protection contre l'inflation. Si l'inflation est élevée et les taux d'intérêt bas, les prix de l'immobilier ont également tendance à augmenter. Dans le même temps, la valeur réelle de la dette hypothécaire diminue en raison de l'inflation.

Inconvénients des investissements directs:

Cependant, investir directement dans l'immobilier présente également des inconvénients.

• Faible diversification: L'un des inconvénients de l'investissement direct dans l'immobilier est la faible diversification. Les investissements directs dans un ou quelques biens immobiliers entraînent une forte concentration des risques. Les marchés immobiliers individuels ont tendance à évoluer par cycles. En cas de forte correction des valeurs immobilières en Suisse, il est probable que l'économie suisse se corrige en même temps, avec les conséquences que cela implique pour le marché du travail. Il s'agit donc de deux problèmes simultanés.
• Obligation de verser des contributions supplémentaires: Lors de l'achat direct d'un bien immobilier, il faut également tenir compte de l'obligation de verser des contributions supplémentaires: Si l'évaluation du bien immobilier tombe en dessous d'une certaine valeur, la banque hypothécaire exige le remboursement partiel ou total de l'hypothèque. En tant que débiteur hypothécaire, vous en êtes personnellement et entièrement responsable.
• Travail intensif: Il ne faut pas sous-estimer le temps et la main-d'œuvre nécessaires à la réalisation d'un investissement immobilier. La gestion d'un bien immobilier demande à elle seule beaucoup de temps et d'engagement. De l'entretien à la location en passant par la résolution des problèmes des locataires, la détention directe d'un bien immobilier implique une quantité de travail considérable.
• Faible liquidité: Comparés à d'autres classes d'actifs telles que les actions ou les obligations, les investissements immobiliers sont également moins liquides et immobilisent beaucoup de capital. La vente d'un bien immobilier peut prendre beaucoup de temps et entraîner des coûts supplémentaires.

Fonds de placement immobilier (REIT)

Les REIT (Real Estate Investment Trusts) sont une autre façon d'investir dans l'immobilier. Les REIT sont des instruments d'investissement spéciaux qui permettent aux investisseurs d'investir dans l'immobilier sans acheter directement des biens physiques. Ils fonctionnent comme des sociétés ou des trusts qui investissent dans différents types de biens immobiliers et génèrent des revenus réguliers à partir des loyers et des ventes de biens immobiliers. Les fonds immobiliers sont également utilisés en Suisse.

Bien que les REIT soient sujets à des fluctuations, car ils sont particulièrement sensibles aux hausses des taux d'intérêt, l'immobilier a tendance à présenter une corrélation positive avec l'inflation à long terme et offre donc un certain degré de protection contre l'inflation. Avec les REIT, l'investisseur bénéficie de presque tous les avantages de la propriété immobilière directe du point de vue de l'investissement, mais sans les inconvénients. Les REIT sont généralement liquides, bien diversifiés, disposent d'un effet de levier comme les actions, sans obligation d'apport supplémentaire, et n'impliquent aucun travail. Ils conviennent donc très bien pour compléter un portefeuille, car ils ont une corrélation relativement faible avec les marchés des obligations et des actions. Pour les REIT, la plupart des pays exigent qu'au moins 90% des bénéfices soient versés directement aux actionnaires, ce qui les rend intéressants en tant que titres donnant droit à des dividendes. Chez True Wealth, nous utilisons donc également des REIT, ou plus précisément des ETF immobiliers, dans nos portefeuilles d'investissement.

Préférences personnelles

Le choix entre les investissements immobiliers directs et les REIT dépend en fin de compte des objectifs, de la tolérance au risque et des circonstances de chacun. Il est important de bien peser les options et d'être conscient que les deux ont leurs propres avantages et inconvénients.

Investissez-vous dans l'immobilier? Si oui, directement dans des biens individuels ou par l'intermédiaire de sociétés de placement immobilier? Je serais intéressé de le savoir. Veuillez m'envoyer un courriel.